Sergio Belleza, pioneiro da indústria, analisa por que o mercado mudou — e o que ainda pode destravar valor
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Sergio Belleza é um dos nomes centrais da história dos fundos imobiliários no Brasil. Diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger Brazil, ele estruturou o primeiro fundo imobiliário do país, o Memorial Office, e participou diretamente da gestão do primeiro FII listado em bolsa.
Com uma trajetória que atravessa mais de cinco décadas no mercado de capitais, Belleza acompanhou de perto a formação e, depois, a consolidação da indústria de FIIs no país.
Segundo ele, o grande desafio daquele período era a ausência de um veículo que permitisse ao investidor acessar imóveis de maior porte de forma financeira. “Naquele momento [anos 90], investir em imóvel significava comprar apartamento, sala pequena ou flat. Não existia acesso a ativos mais sofisticados dentro de um formato de mercado”, relembra.
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Consolidação, investidores e o novo estágio da indústria de FIIs
Na avaliação de Belleza, o mercado de fundos imobiliários só começou a ganhar os contornos de hoje a partir da década de 2010. Até então, grande parte das iniciativas vinha de incorporadoras em busca de funding, com pouca participação efetiva das instituições financeiras e praticamente nenhum mercado secundário estruturado.
Hoje, o cenário é outro. A base de investidores pessoas físicas cresceu de forma expressiva e passou a ocupar papel central na indústria. “Eu cheguei a dizer, anos atrás, que o número de investidores em fundos imobiliários poderia superar o de ações. Fui muito criticado na época, mas isso pode acontecer”, diz. Segundo últimos dados da B3, os FIIs já alcançaram cerca 2,96 milhões de investidores.
Para ele, a relação do investidor com o FII é diferente de outros produtos financeiros. “O cotista de fundo imobiliário tem uma intimidade muito maior com o ativo. Ele quer saber quem é o inquilino, se o aluguel está sendo pago, se o imóvel está bem localizado. Isso não acontece da mesma forma em fundos de ações ou renda fixa”, observa.
Esse amadurecimento também trouxe movimentos estruturais importantes, como a incorporação de fundos mais antigos e monoativos por veículos maiores e mais diversificados. “Aquele fundo parado, com um único ativo, tende a ficar mais datado. Incorporar a outro fundo pode fazer sentido se melhorar a diversificação e não prejudicar a renda do investidor”, afirma Belleza.
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Ele acredita que os fundos multiativos serão os grandes protagonistas do crescimento. “Eles se parecem mais com fundos de ações ou renda fixa. É mais difícil para o investidor acompanhar ativo por ativo, mas esse modelo escala melhor”, avalia.
Juros altos, troca por cotas e o futuro dos FIIs
Sergio Belleza, diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger Brazil
Em relação ao uso de cotas de FIIs como lastro para compra de imóveis, Belleza acredita que essa dinâmica deve se intensificar nos próximos anos, principalmente envolvendo family offices e proprietários que preferem trocar a gestão direta dos imóveis por participação em fundos com gestão profissional.
“Muitos percebem que administrar imóvel dá trabalho e custa caro. Quando confiam na gestão do fundo, a troca passa a fazer muito sentido”, afirma.
Além disso, o executivo acrescenta que a taxa de juros é também um incentivador para a prática. “A taxa de juros que temos hoje é absurda. O maior predador do investimento imobiliário sempre foi o juro alto. Nesse cenário, praticamente só é possível crescer fazendo permutas ou comprando com cotas, porque captar recursos ficou muito difícil, com a renda fixa pagando tão alto quanto está pagando”.
Centro de SP pode ser um atrativo nos próximos anos
Para Belleza, o movimento recente de reocupação do centro de São Paulo cria um cenário que pode redesenhar o mercado imobiliário da região nos próximos anos. “Essa ida para o centro eu considero muito interessante. O ‘assédio do poder público’ vai mexer justamente com a parte mais desfavorecida da cidade, inclusive áreas que historicamente ficaram associadas à Cracolândia”, diz.
“Esse não é um mercado para quem quer só o aluguel pingando todo mês. É um mercado para quem pensa em comprar, retrofitar e vender lá na frente”. De acordo com Belleza, investidores de médio e longo prazo — pessoas físicas, jurídicas ou family offices — podem encontrar no retrofit e na requalificação urbana do centro um campo fértil de valorização. “Quem souber fazer, seja retrofit ou construção, pode encontrar um mercado próprio que tende a crescer bastante nos próximos anos.”
A dica para o investidor de FII
Para o investidor pessoa física, Belleza deixa um recado direto. “É fundamental escolher gestores transparentes, comprometidos com o cotista. Fundo imobiliário é um instrumento muito seguro, a legislação foi muito bem construída. Mas, como em qualquer mercado, quem faz a diferença é a qualidade da gestão”, conclui.
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