Apenas galpões até 30 km da capital paulista superaram inflação nos últimos 10 anos
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Os fundos imobiliários com exposição a galpões logísticos próximos à cidade de São Paulo tendem a apresentar vantagens competitivas no atual ciclo do setor, especialmente aqueles posicionados no raio de até 30 quilômetros da capital. Levantamento da Binswanger Brazil mostra que essa é a única região do país onde os preços de locação superaram a inflação nos últimos dez anos.
De acordo com os dados, o preço médio pedido de aluguel no Brasil passou de R$ 20 por metro quadrado em 2015 para cerca de R$ 29 em 2025. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA levaria esse valor para aproximadamente R$ 34, indicando que, na média nacional, os preços ainda não recuperaram o poder real. A exceção está justamente nos ativos localizados no entorno imediato da capital paulista.
De acordo com a Bisnwanger, o mercado de Guarulhos – considerado a “Faria Lima dos galpões” é um exemplo dos locais com ajustes de preços acima da inflação, e funciona como balizador de valores para outros mercados. Em Guarulhos, já há valores pedidos acima de R$ 40 por metro quadrado.
Nacionalmente, os preços caíram de 2015 a 2020. A tendência se inverteu a partir de março de 2020, quando a pandemia de covid-19 foi decretada, acelerando a penetração do e-commerce no varejo brasileiro.
“O mercado de galpões logísticos está em um ciclo superpositivo há seis anos – o maior ciclo da série histórica”, diz Simone Santos, sócia da Binswanger.
A dinâmica da região é impulsionada pela forte demanda por operações de “last mile”, etapa final da logística voltada à entrega de produtos ao consumidor. A proximidade com o maior mercado consumidor do país, combinada à escassez de terrenos disponíveis, tem mantido a vacância em níveis baixos e pressionado os preços de locação.
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FIIs logísticos podem capturar ganhos acima da inflação
Segundo Isabela Monastersky, diretora de avaliação imobiliária da Binswanger, fundos com ativos nesse raio tendem a se beneficiar mais diretamente desse cenário. “A baixa vacância e a limitação de novos desenvolvimentos devem continuar sustentando a alta dos preços”, afirma.
Além do repasse inflacionário, há espaço para ganhos adicionais por meio do chamado “leasing spread” — quando novos contratos ou renovações são firmados com valores acima dos anteriores, ampliando a receita do fundo.
Para o investidor, a análise do portfólio passa a ser determinante. A especialista destaca a importância de observar a localização dos ativos, a taxa de ocupação e a diversificação da carteira. Fundos com imóveis bem posicionados e baixa vacância tendem a capturar melhor esse ciclo positivo.
Embora o raio de 30 km de São Paulo se destaque, diz Monastersky, outros mercados também podem apresentar valorização, desde que haja desequilíbrio entre oferta e demanda. Regiões com baixa disponibilidade de espaços e menor ritmo de novos projetos tendem a registrar pressão de alta nos preços, ainda que em menor intensidade.
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