Flávio Cagno, gestor da Kinea, afirma que FIIs de papel tendem a sofrer menos que crédito corporativo em cenário de estresse
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A recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA) trouxe no mercado preocupações sobre risco de crédito em fundos imobiliários, especialmente naqueles com exposição ao setor varejista.
Para Flávio Cagno, sócio e gestor da Kinea, no entanto, é fundamental diferenciar o risco de um crédito corporativo tradicional daquele estruturado via CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Segundo ele, embora ambos possam ter exposição ao mesmo devedor, a estrutura do instrumento altera significativamente o nível de proteção ao investidor.
“Quando você olha uma debênture em risco GPA ou um CRI com lastro em recebíveis da GPA, você está em cenários completamente distintos”, afirma o gestor. “No crédito corporativo, você depende diretamente da capacidade de recuperação da empresa. Já no CRI, há uma estrutura que oferece maior proteção.”
De acordo com Cagno, uma das principais diferenças está no tratamento dos aluguéis dentro de um processo de reestruturação. “Se a empresa continua operando, o aluguel se enquadra como uma despesa operacional e passa a ter um tratamento diferenciado.”, explica.
Isso significa, na prática, que há um forte incentivo para que o locatário mantenha os pagamentos, garantindo a continuidade das operações e reduzindo o risco de inadimplência para os detentores dos títulos.
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Estrutura dos CRIs oferece proteção adicional ao investidor
Além da prioridade de pagamento, o gestor destaca a existência de garantias reais como outro fator relevante. “Você, como titular do CRI, tem aquele imóvel como colateral. E há um proprietário — muitas vezes um fundo imobiliário — altamente interessado em manter aquele ativo gerando renda”, afirma.
Esse alinhamento de interesses tende a reduzir os impactos em cenários adversos. Segundo Cagno, mesmo em casos mais extremos, há mecanismos de recomposição do fluxo. “Se a empresa deixar de existir, outro ocupante pode assumir o imóvel. Em geral, são ativos bem localizados, com demanda potencial”, diz.
Na avaliação do gestor, essa dinâmica torna o crédito imobiliário mais resiliente em comparação ao crédito corporativo tradicional. “É uma estrutura muito mais defensiva. Mesmo em um cenário adverso, você está mais protegido do que no crédito privado comum”, conclui.
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