Veja orientações de profissionais sobre como declarar o registro de um contrato de locação, como atualizar um imóvel reformado ou informar um bem financiado
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Lidar com imóveis na declaração do Imposto de Renda costuma ser um dos pontos mais delicados para o contribuinte. Aluguel recebido ou pago, compra financiada, reforma, herança, uso de imobiliária – cada situação tem regras específicas, o que aumenta as chances de erro e de inconsistências com os dados que a Receita já possui.
As dúvidas vão desde questões básicas, como o registro de um contrato de locação, até situações mais complexas, como a forma correta de atualizar um imóvel reformado ou de informar um bem financiado que ainda está sendo pago. Quando rendimentos de aluguel deixam de ser declarados, ou quando os valores declarados não batem com as informações em poder do Fisco, o risco de cair na malha fina cresce bastante.
Para elucidar algumas questões e ajudar o contribuinte a entregar a Declaração do Imposto de renda 2026 sem erros, o InfoMoney conversou com a advogada tributarista Rute Endo, especialista em Direito Imobiliário na Ivan Endo Advocacia, e Andreia Vellido, gerente tributária do QuintoAndar.
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Quem paga aluguel: o que precisa informar no Imposto de Renda?
Quem mora em um imóvel alugado entra no radar da Receita. É preciso informar o valor total desembolsado ao longo do ano e identificar corretamente o locador (pessoa física ou jurídica).
Como declarar o aluguel pago?
O inquilino deve registrar os pagamentos ao proprietário na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código “70 – Aluguel de imóveis”. É necessário informar o CPF ou CNPJ de quem recebe o aluguel, além do valor total pago no ano-calendário.
Endo faz um alerta específico para contratos intermediados por imobiliárias: “Mesmo quando há uma administradora envolvida, quem precisa aparecer como beneficiário do aluguel para fins de declaração do inquilino é o proprietário listado no contrato de locação, e não a imobiliária”.
Se a administradora não enviar um informe de pagamentos, o inquilino deve solicitar o documento diretamente à empresa.
IPTU e condomínio: entram na declaração do inquilino?
Não. IPVA, IPTU, condomínio e outras despesas ligadas ao uso do imóvel não devem ser declaradas pelo inquilino. Segundo Endo, o foco da declaração do inquilino é o valor do aluguel propriamente dito.
Melhorias em imóvel alugado: entram na declaração de quem?
Reformas, benfeitorias ou melhorias feitas pelo inquilino em um imóvel alugado não devem ser lançadas na declaração dele.
Segundo Endo, “essas despesas podem ser relevantes para a composição do custo do imóvel, mas quem deve refletir isso na declaração é o proprietário, quando as obras forem estruturais”.
Posso deduzir o valor do aluguel no Imposto de Renda?
Para pessoa física, o valor pago em aluguel residencial não é dedutível no IR, ainda que se trate da moradia principal da família. Apesar de não gerar abatimento, a informação é obrigatória.
“Quando a Receita cruza as informações de quem paga com os rendimentos declarados por quem recebe, qualquer divergência pode resultar em multa de 20% sobre os valores não declarados”, enfatiza Endo.
Aluguel dividido: como cada inquilino declara?
Nos casos em que duas ou mais pessoas dividem o mesmo imóvel, cada inquilino deve informar apenas a parte que efetivamente pagou.
O ponto de atenção nessa situação é que a Receita confronta o total declarado pelos inquilinos com o valor que aparece como rendimento do proprietário. “Se a soma dos valores informados pelos inquilinos não bater com o aluguel declarado pelo dono do imóvel, o sistema pode identificar inconsistência e pedir esclarecimentos”, explica Endo.
Já comprei o imóvel, mas ainda estou investindo em documentação e obras. Como declarar?
Situações em que o contribuinte acabou de comprar um imóvel e está gastando com cartório, tributos e reformas antes de fechar o financiamento também geram dúvida.
A orientação é declarar esses gastos na ficha “Bens e Direitos”, vinculados ao próprio imóvel, desde que o bem já esteja no nome do contribuinte. A reforma, se puder ser caracterizada como benfeitoria que agrega valor ao imóvel (e não mera manutenção), pode ser somada ao custo do bem.
O financiamento, por sua vez, não é lançado em “Dívidas e Ônus Reais”, mas também em “Bens e Direitos”, com a evolução do valor efetivamente pago ao longo dos anos. A dívida junto ao banco fica refletida indiretamente no saldo ainda não quitado do imóvel.
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Dono de imóvel: como declarar financiamento, reforma e herança?
No caso de quem é proprietário, o preenchimento da declaração tende a ficar mais trabalhoso, especialmente quando há várias fontes de renda e diferentes tipos de imóvel (próprio, herdado, alugado, financiado).
Vellido explica que a complexidade aumenta quando o contribuinte acumula situações distintas, como receber aluguel, ter um financiamento em andamento e ainda realizar reforma relevante, porque cada uma dessas frentes demanda documentação específica e atenção redobrada às regras da Receita.
Tenho um imóvel. Isso me obriga a entregar declaração de Imposto de Renda?
A obrigatoriedade de declarar o imóvel depende do conjunto do patrimônio e dos rendimentos do contribuinte.
Como regra prática, o bem deve ser informado se, somado a outros bens e direitos, o valor ultrapassar o limite de obrigatoriedade patrimonial (por exemplo, R$ 800 mil) ou se os rendimentos anuais de aluguel superarem R$ 33.888,00.
Uma forma simples de conferir se o imóvel entra no radar da declaração é olhar os valores que constam nos informes de rendimentos e cruzar com os critérios de obrigatoriedade divulgados pela Receita para aquele ano.
IPTU pago pelo proprietário: onde entra?
Para o dono do imóvel, despesas como taxa de condomínio e IPTU não são dedutíveis diretamente na declaração. No entanto, quando o imóvel está alugado, esses valores podem reduzir a base de cálculo do imposto na apuração mensal via Carnê-Leão, desde que seja o proprietário que de fato arque com essa despesa.
Endo explica que “quando o proprietário arca com IPTU, taxa condominial, taxa de administração da imobiliária e outras despesas ligadas ao imóvel, é possível abater esses valores do aluguel bruto na apuração do Carnê-Leão, de forma a tributar apenas o resultado líquido recebido”. Por isso, é fundamental guardar comprovantes de todos esses pagamentos.
Já se é o inquilino que paga essas taxas, o proprietário não pode fazer esse abatimento.
Além disso, se a administradora do imóvel (imobiliária) retém parte do aluguel para pagar essas despesas, o valor a lançar como rendimento deve refletir apenas o que efetivamente chega ao proprietário.
Imóvel financiado: como declarar corretamente
Todo imóvel adquirido por financiamento precisa constar na declaração do IR. O registro é feito na ficha “Bens e Direitos”, com um detalhamento completo no campo “Discriminação”.
Nessa descrição, devem constar informações como: endereço, área, metragem, forma de aquisição (financiamento, uso de FGTS, entrada paga à vista), data de compra, número do IPTU, instituição financeira envolvida e demais dados relevantes. Gastos com tributos na compra, uso de FGTS e despesas cartorárias também podem compor o custo do imóvel.
Endo chama atenção para um ponto que gera muitos erros: o valor declarado no campo ‘Situação em 31 de dezembro de 2025’. “No caso de imóveis financiados, o valor declarado não é o total do contrato, mas sim a soma da entrada com as parcelas efetivamente pagas em cada ano. A cada novo exercício, o contribuinte deve atualizar o campo ‘Situação’ com o montante acumulado até 31 de dezembro, incluindo o que foi pago naquele ano”.
Dessa forma, o valor do imóvel cresce ano a ano, na medida em que o financiamento é amortizado, até atingir o montante total desembolsado ao final do contrato.
Fiz reformas no meu imóvel. Posso atualizar o seu valor?
Sim, desde que tenha todos os comprovantes, como notas fiscais, recibos e contratos de prestação de serviços. Esses valores devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel e lançados na coluna de “Situação em 31/12/2025” da ficha “Bens e Direitos”. Isso ajuda a reduzir o imposto devido no caso de uma futura venda.
Herdei um imóvel. Como declarar?
Um imóvel herdado deve ser declarado com o valor atribuído no inventário (geralmente o valor de mercado). A informação deve ser inserida na ficha “Bens e Direitos”.
Não esqueça de registre a origem na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, como herança recebida.
Locatário: como declarar o recebimento de aluguel
Para quem era proprietário e recebeu aluguel em 2025, se os aluguéis mensais superam R$ 2.428,80, o proprietário estava obrigado apurar o imposto todo mês pelo Carnê-Leão, gerar DARF e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
Do valor bruto do aluguel, o dono poderia deduzir despesas pagas por ele e não reembolsadas pelo inquilino, como taxa de administração da imobiliária. Também é possível deduzir do valor bruto do aluguel o IPTU, condomínio e comissão de corretagem, desde que fossem pagas pelo proprietário. É importante guardar comprovantes dessas despesas.
Já na declaração do Imposto de Renda deste ano esses valores devem informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”.
Se o imóvel ficou vazio em parte do ano, o contribuinte declara apenas o que efetivamente recebeu de aluguel; não é preciso justificar a vacância na declaração, mas faz sentido manter documentos que expliquem eventuais quedas bruscas na renda, caso a Receita venha a questionar.
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