“Queremos ter a possibilidade de analisar essas transações”, afirma Pedro Carraz, gestor do XPLG11
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O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) inicia 2026 posicionado para um novo ciclo de crescimento, em meio à expectativa de início da queda da Selic. Para a gestão da XP Asset, mesmo em um ano que tenderá ser marcado por volatilidade eleitoral e juros ainda elevados, o cenário-base passou a ser construtivo para o setor imobiliário.
Segundo Pedro Carraz, sócio-gestor da XP Asset, o mercado já começa a precificar o fim do ciclo de aperto monetário. Embora haja divergências sobre a taxa terminal — entre 11% e 12% — a leitura é que qualquer trajetória de queda tende a beneficiar os ativos reais. “É um cenário positivo para o mercado imobiliário”, diz
O gestor observa que parte dos investidores institucionais já antecipou esse movimento via curva futura de juros, mas que o investidor pessoa física tende a reagir de forma mais intensa quando o primeiro corte efetivo for anunciado. Na visão da gestora, esse evento pode funcionar como catalisador para o segmento de FIIs.
Criado em 2018, o XPLG11 passou recentemente por uma atualização estrutural relevante após aprovação em Assembleia. O regulamento foi modernizado para incorporar instrumentos consolidados na indústria, como recompra de cotas e maior flexibilidade financeira. “O regulamento era moderno para 2018, mas a indústria mudou muito. Precisava evoluir”, pontua Carraz.
“A recompra de cotas é um bom exemplo. Vimos fundos negociando com 20% ou 30% de desconto para o valor patrimonial, com dividend yield de 12% ou 13% na tela. Em um cenário assim, pode ser mais eficiente recomprar cotas a 13% de yield do que comprar um galpão a cap rate de 8%”, explica.
Carraz diz que ativos logísticos AAA não apresentam elasticidade exagerada de preço mesmo com a Selic elevada. “Você não vai ver um galpão AAA negociando a cap rate de 5,5% porque o juro está 2%, nem a 14% porque o juro está 15%. A banda normalmente flutua entre 7% e 9,5%”.
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Assembleia abre caminho para consolidação de ativos dentro da casa
Um dos movimentos mais relevantes aprovados recentemente em assembleia foi a autorização para que o XPLG11 possa adquirir portfólios logísticos de outros fundos estruturados dentro da própria gestora, como o XP Log Prime Yield e o XP Exeter II.
A medida não implica transações imediatas, mas garante flexibilidade estratégica para consolidar ativos AAA já desenvolvidos ou estabilizados no veículo principal (XPLG11), caso as condições de mercado sejam favoráveis.
“O nosso sonho grande é ter um fundo de 40 bilhões. Esse é o futuro da indústria”, diz Carraz. Ele explica que, em momentos de desconto elevado do XPLG11 no mercado secundário, a estratégia foi estruturar veículos apartados para capturar grandes transações — como a aquisição de um portfólio de R$ 1,1 bilhão com quatro ativos 100% locados no Rio, São Paulo e Manaus.
“Quando surge uma transação de R$ 1 bilhão ou R$ 1,5 bilhão, a gente olha com bastante carinho. Pelo tamanho da gestora hoje, temos obrigação de analisar essas operações”, diz
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Aumento de capital autorizado
Outro ponto recentemente aprovado foi o aumento do capital autorizado, preparando o fundo para novas emissões sem necessidade de convocação de assembleia a cada oferta.
A estratégia é permitir agilidade caso o mercado reabra de forma mais consistente entre o segundo e o terceiro trimestres. “Tamanho é documento. O investidor ficou mais sofisticado e procura fundos mais líquidos e diversificados. Fundos muito pequenos tendem a ficar pelo caminho”, comenta Carraz.
Além disso, o fundo aprovou a migração da administração fiduciária para a XP Administração, consolidando serviços dentro do próprio grupo. Segundo a gestão, a medida busca eficiência operacional e alinhamento estratégico.
Venda com pagamento em cotas deve continuar
Outro ponto destacado foi o uso de transações com pagamento majoritário em cotas. Segundo Carraz, essa modalidade é analisada com cautela, mas possui proteção estrutural. “O investidor que aceita receber cotas faz a sabatina dele. Ele acredita no veículo, enxerga upside e diversificação. Isso já é uma proteção natural.”
Ele argumenta que uma venda desordenada seria prejudicial ao próprio vendedor. “Se alguém tem R$ 300 milhões em cotas e vende R$ 5 milhões por dia num fundo com liquidez média de R$ 6 milhões, ele mesmo vai pressionar o preço e afetar o patrimônio dele.” Por isso, a XP busca limitar o número de transações desse tipo e, quando necessário, incluir mecanismos como lock-up ou limites de venda.
Foco em ativos grandes e maduros
“O fundo hoje tem aproximadamente 1,5 milhão de metros quadrados. Ativos de 20 ou 30 mil metros perderam relevância relativa”, afirmou.
O foco permanece em galpões prontos, alugados, maduros e com escala relevante — preferencialmente acima de 50 ou 60 mil metros quadrados.
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