O próximo ciclo de reavaliação patrimonial está previsto para ocorrer entre junho e julho
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O fundo imobiliário XPML11 (XP Malls) tem a expectativa de ter uma reavaliação positiva de seus ativos nos próximos ciclos, após um período marcado por impactos decorrentes do cenário macroeconômico e de decisões estratégicas da gestão.
Segundo Felipe Teatini, gestor do fundo, a trajetória recente do valor patrimonial precisa ser analisada dentro de um contexto mais amplo, que envolve tanto fatores externos quanto movimentos internos do próprio portfólio.
De acordo com o gestor, a variação negativa observada no passado não foi tão expressiva quanto pode parecer à primeira vista. Atualmente, o valor patrimonial do fundo está avaliado em R$ 6,4 bilhões. O preço sobre valor patrimonial (P/VP) é de 0,99.
“Quando a gente coloca em perspectiva a queda efetiva que a gente teve na cota patrimonial, ela foi de uns 115 para uns 108. Percentualmente, não me parece uma queda tão expressiva assim, considerando o momento que a gente estava vivendo”, disse no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.
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Macro e portfólio devem impulsionar reavaliação
A expectativa da gestão é que o próximo ciclo de reavaliação, previsto para ocorrer entre junho e julho, reflita um ambiente mais favorável, tanto do ponto de vista macroeconômico quanto da qualidade dos ativos.
“A gente já está em queda de taxa de juros, o que melhora marginalmente taxas de desconto e cap rates de saída dos ativos”, disse Teatini.
Além disso, o gestor destaca que o portfólio atual do XPML11 está mais qualificado após a venda de ativos com desempenho inferior. “Hoje o nosso portfólio é melhor do que o que a gente tinha quando fez o laudo no ano passado”, afirmou.
Apesar da perspectiva positiva, ele pondera que não há expectativa de um salto relevante no valor patrimonial como em anos anteriores, quando expansões relevantes impactaram diretamente os laudos.
“Em 2023 e 2024 tivemos inaugurações relevantes no portfólio, como as expansões do Cidade Jardim e do Catarina. Esses movimentos impactam diretamente o valor patrimonial, porque o capital investido passa a ser reavaliado a valor de mercado após a entrega dos ativos. Neste ano, não temos expansões dessa magnitude, mas contamos com um portfólio mais qualificado e um cenário macroeconômico mais favorável”, pontua Teatini.
Alavancagem impactou patrimônio
Outro ponto destacado pelo gestor foi o impacto de decisões tomadas durante a pandemia, especialmente relacionadas à estrutura de dívida do fundo.
Segundo Teatini, a estratégia de postergar pagamentos em um momento de incerteza acabou elevando o saldo devedor e impactando o valor patrimonial ao longo dos anos seguintes. “Isso gerou um aumento substancial do saldo devedor, o que acaba corroendo indiretamente o valor patrimonial do fundo”, explicou.
Ainda assim, ele avalia que esse efeito foi limitado. “A gente teve um impacto de 5% a 6%, que não me parece tão grande”, disse.
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