Especialistas explicam passo a passo e orientam contribuintes sobre o que declarar e como preencher corretamente os dados
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Adquirir um imóvel financiado é um grande passo para muitas famílias brasileiras. Mas junto com a conquista das chaves, vem uma responsabilidade fiscal importante: incluir corretamente esse bem na declaração do Imposto de Renda.
O contribuinte que adquiriu um imóvel por financiamento deve declará-lo no Imposto de Renda, ainda que não o tenha quitado. O valor a ser informado é aquele efetivamente pago até 31 de dezembro de 2025, e não o valor total financiado ou de mercado.
Isso porque a necessidade da declaração vai além da simples aquisição do bem. Inclusive, mesmo que a pessoa não se enquadre em outros critérios de obrigatoriedade, mas possua bens com valor total superior a R$ 800 mil, deve apresentar a declaração.
Para entender detalhes da declaração de financiamentos imobiliários, confira o material abaixo, preparado com base nas explicações de Rute Endo, advogada tributarista e especialista em Direito Imobiliário da Ivan Endo Advocacia, Heitor Cesar Ribeiro, sócio da área tributária do escritório Gaia Silva Gaede Advogados, Florence Haret Drago, sócia do NHM Advogados e Vitória Dequech, do escritório Ballstaedt Gasparino Advogados.
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Financiamento em casal, como declarar no IR?
Uma forma de viabilizar o sonho da casa própria é contrair um financiamento em casal. Nesse caso, a declaração das duas pessoas vai variar conforme o regime de bens e o modelo de declaração escolhido (individual ou conjunta).
Se o casal declara em conjunto, o imóvel é informado integralmente na mesma declaração. Se declaram separadamente, pode-se dividir proporcionalmente entre os dois ou concentrar em uma única declaração com referência à meação.
A Receita permite diferentes opções. Em declarações separadas, cada cônjuge pode informar sua fração da dívida e dos pagamentos feitos. Mas também é permitido que um só declare o bem na totalidade, mencionando o nome e CPF do coadquirente na descrição.
O importante é que as informações estejam condizentes entre as declarações, para evitar inconsistências no cruzamento de dados feito pela Receita Federal.
Financiamento com FGTS entra no Imposto de Renda?
Se o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) for utilizado para entrada ou amortização da dívida, ele deve ser incluído em duas partes da declaração do Imposto de Renda. Embora isento de tributação, o benefício precisa ser declarado para justificar a origem dos recursos.
Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, o valor sacado do FGTS deve ser declarado com o código 04. Junto a isso, é necessário informar o valor, o titular (ou dependente), e o CNPJ da Caixa Econômica Federal (00.360.305/0001-04).
Já na ficha “Bens e Direitos”, o uso do FGTS deve ser mencionado no campo “Discriminação”, informando o valor utilizado como parte do montante pago no ano.
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Atenção ao valor declarado
Outro ponto da declaração que pode gerar confusões para os contribuintes é em relação ao valor a ser declarado. Nesse caso, os especialistas explicam que o ideal não é informar o valor de mercado do imóvel, mas sim o que foi efetivamente pago até o final do ano-base.
Se alguém comprou um imóvel de R$ 200 mil com entrada de R$ 50 mil, e pagou mais R$ 10 mil em parcelas ao longo de 2024, deve declarar R$ 60 mil como valor pago, independentemente do valor total do imóvel ou do saldo restante da dívida.
Além disso, os juros pagos nas parcelas fazem parte do custo de aquisição do imóvel e devem ser somados ao longo do tempo. Isso será relevante futuramente, caso o imóvel seja vendido — pois o custo total declarado impactará no cálculo do ganho de capital e no imposto a pagar sobre a venda.
A recomendação é guardar todos os documentos relativos à transação: contrato de financiamento, comprovantes de pagamento, extratos do FGTS, escritura, registros e eventuais reformas. “Esses documentos servem para comprovar os valores declarados, caso haja questionamento da Receita”, afirma.
Mesmo que não seja comum cair na malha fina por esse tipo de declaração, ele alerta que, se a declaração for selecionada para análise, a correta prestação dessas informações será essencial para evitar autuações e multas.
GUIA: Como declarar imóvel no Imposto de Renda 2026: guia completo para todas as situações
Passo a passo para declarar o imóvel financiado
Declarar no IR imóveis financiados pode parecer burocrático, mas, com organização e atenção aos detalhes, o processo se torna mais simples e transparente. “O contribuinte precisa entender que a Receita cruza informações, e cada linha da declaração precisa refletir a realidade da transação”.
Então, se você já está com o programa da Receita Federal aberto, e deseja declarar imóvel financiado no Imposto de Renda, veja a seguir o passo a passo:
Selecione o grupo 01 – Bens Imóveis e o código correspondente ao tipo de imóvel:
– 11 – Apartamento;
– 12 – Casa;
– 13 – Terreno, entre outros.2. Preencha os dados do imóvel
– Endereço completo;
– Matrícula no cartório (se houver);
– Nome e CNPJ do vendedor ou da construtora;
– Nome do banco financiador;
– Valor da entrada, parcelas pagas em 2025, uso do FGTS e outros custos (corretagem, escritura, registro, etc.);
– Sistema de amortização e prazo do financiamento.3. Campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025”
Se o imóvel foi adquirido apenas em 2025, o campo de 2024 fica zerado ou em branco. No campo de 2025, deve constar a soma de todos os valores pagos até o fim do ano, incluindo entrada, FGTS e parcelas (veja um detalhamento abaixo)4. Não declare o financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”
Como o imóvel é a garantia do financiamento, ele já está declarado na ficha de bens. Esse tipo de financiamento não deve ser informado como dívida separada, diferentemente de um empréstimo pessoal ou empréstimos consignados.
Detalhando os campos de situação: como atualizar o saldo devedor do e o valor do imóvel financiado?
Os valores de imóveis financiados devem ser informados na ficha Bens e Direitos. Para isso, some o valor que já constava em 31/12/2024 (valor declarado no calendário passado) com as parcelas que você efetivamente pagou ao longo de 2025 (valor pago no ano calendário correspondente à declaração). O resultado é o novo valor do imóvel a ser informado no campo “Situação em 31/12/2025”
Exemplo:
Situação em 31 de dezembro de 2024: R$25.000,00
Valor Pago em 2025: R$26.000,00
Situação em 31 de dezembro de 2025: R$51.000,00
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